Eigentümer von Renditeliegenschaften
Ihre Problemstellungen
Sind Sie selber oder repräsentieren Sie Eigentümer von Renditeliegenschaften oder -projekten? Dann lohnt es sich zu prüfen, ob eine zeitlich begrenzte Veräusserung im PANDO-Modell eine wertvolle Alternative zu Verkauf oder Vermietung sein könnte. Wer Bestandesliegenschaften hält, der ist seit je her mit regelmässigen Mieterwechseln, ungeplanten Sanierungen, Leerständen, Sanierungsrückständen, Finanzierungs- und Steuerfragen, etc. konfrontiert. Eine der wohl grössten mietrechtlichen Herausforderungen ist wohl die Planung einer Kernsanierung oder gar eines Ersatzbaus. Das bedarf heutzutage viel Vorlaufzeit, Energie und etwas Glück, damit es nicht zum Streit- oder Erstreckungsfall und den damit verbundenen Verzögerungen und Ertragsausfällen führt. Die generelle Preisinflation und erhöhte Zinsen kommen erschwerend hinzu, sodass sich gerade Privatpersonen, die in der Schweiz fast 50% aller Liegenschaften halten, mit erheblichem Aufwand und Ertragsausfällen konfrontiert sehen (N.B. dies stellt mitunter ein Grund dar, warum wir einen Sanierungsrückstand haben in der Schweiz). Verschiedene Umstände mögen deshalb dazu führen, dass die Investitionsrechnung der Eigentümerschaft nicht mehr stimmt. Im Extremfall mögen einem die Umstände gar zum Verkauf einer Liegenschaft bewegen, wenn die Mittel und/oder Nerven fehlen.
Vorteile des PANDO-Modells für Eigentümer
Das PANDO-Modell liefert eine Alternative: Mit der zeitlich begrenzten Veräusserung behält die Eigentümerschaft das "nackte Eigentum" und wird für die Abtretung eigentümerähnlicher Rechte & Pflichten an den Bewohner sowohl einmalig als auch regelmässig von ihm entschädigt (siehe dazu die Erläuterungen zum PANDO-Modell aus Bewohnersicht). Das eröffnet ganz neue Möglichkeiten für die Eigentümerschaft:
Frühzeitige Kapitalrendite: Die Einmalzahlungen verlagern einen Teil der Wohnerträge an den Anfang des Vertragsverhältnisses mit dem Bewohner. Als Eigentümer ist man frei in der Verwendung dieser Beträge und kann sie beispielsweise in einer zinsbringenden Sekundäranlage platzieren, eine Sanierung zinsfrei finanzieren, portfolioübergreifend reinvestieren, eine Hypothek amortisieren etc.
Keine Leerstände: Die Vertragsparteien sind auf eine Nutzungsperiode fixiert. Eine höhere Wohnsicherheit für Bewohner bedeutet für Eigentümer, dass es keine Leerstände und Ertragsausfälle während einer Nutzungsperiode gibt.
Kostenersparnis: Da es keine Bewohnerwechsel während der Nutzungsperiode gibt und sich die Unterhaltspflichten des Eigentümers auf die Allgemeinbereiche (inkl. Gebäudehülle) beschränken, reduzieren sich die laufenden Kosten für Verwaltung, Betrieb und Unterhalt massgeblich.
Werterhaltung: Grosszyklische Sanierungen oder gar Neubauten sind besser planbar, da alle Verträge einer Liegenschaft mit demselben Enddatum versehen und im Grundbuch eingetragen sind. Für alle Beteiligten ist klar, dass kein Anspruch auf eine neue Nutzungsperiode besteht. Das minimiert Verzögerungen und Zusatzkosten bzw. Ertragsausfälle.
Sozialverträglichkeit: Eigentümer fördern bezahlbares und sicheres Wohnen mit dem PANDO-Modell und setzen sich damit deutlich vom Markt ab. Man schafft gesellschaftlichen Mehrwert. Vereinzelte Gemeinden sehen im Baureglement sogar eine zusätzliche Ausnutzung von Parzellen vor, wenn bezahlbarer Wohnraum gefördert wird.
Der PANDO-Kreislauf einer Liegenschaft
Discovery: In dieser ersten Phase wird die Anwendbarkeit des PANDO-Modells auf ein Objekt und die Eigentümerschaft geprüft. Unsere Machbarkeits-Studie deckt alle nötigen Abklärungen ab.
Transformation: Im positiven Fall wird eine Liegenschaft in das PANDO-Modell überführt, was in der Beurkundung aller Verträge endet. Je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandes-liegenschaft handelt, dauert dies kürzer oder länger.
Betrieb: Während der laufenden Nutzungsperiode wird der Allgemeinteil bewirtschaftet und jährlich eine Stockwerkeigentümerversammlung durchgeführt.
Relaunch: Hier muss abgeklärt werden, in welchem Ausmass eine Liegenschaft zu sanieren ist und ob eine weitere Nutzungsperiode Sinn macht und wenn ja, für welche Dauer.
Machbarkeitsstudie für Sie und Ihre Liegenschaft
Eine Transformation einer Liegenschaft (Bestand oder Neubau) auf das PANDO-Modell muss wohlüberlegt sein. In einem ersten Schritt ist deshalb die Anwendbarkeit der Wohnform auf ein Objekt und den Eigentümer zu prüfen. Wir nennen dies die "Discovery"-Phase des PANDO-Kreislaufs einer Liegenschaft. Dazu braucht es Ihr Vertrauen und Ihre Mithilfe bei der Erfassung von objekt- und eigentümerseitigen Daten zu Beginn. Im Anschluss müssen wir "Ihr" persönliches Szenario modellieren hinsichtlich der Einmalzahlungen und Ihrem gewünschten Verwendungszweck.
All unsere Annahmen, Kalkulationen (Erfolgsrechnung und Bilanz über die Nutzungsperiode) und Szenarien fliessen in eine Abschlussdokumentation, in der wir Vor- und Nachteile einer Umsetzung des PANDO-Modells für Sie und Ihre Liegenschaft in Worten und Zahlen darlegen. Im Anschluss ist es Ihr Entscheid, ob Sie eine Liegenschaft transformieren möchten oder nicht. Wir sind der festen Meinung, dass das Modell für die unterschiedlichsten Arten von Eigentümern privater, institutioneller oder öffentlicher Natur essentielle Vorteile bietet.
Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme - wir haben viel zu teilen!
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Partner
Wir danken unseren strategischen Partnern und Freunden, die uns in der Startphase grosszügig mit Rat und Tat unterstützen.
